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衣食住行是人們生活的基本需求,，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速。近這些年,，買不起房成為了很多人面臨的困境,。住房問題無法解決，這并不利于社會的穩(wěn)定,，也無法使得房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,，為此我國政府應(yīng)該對房價進(jìn)行調(diào)控，保持房價穩(wěn)定發(fā)展,。我國政府從 1998 年開始,，就陸續(xù)頒布了許多與房價相關(guān)的政策，希望能夠保持房價的穩(wěn)定,，這些政策是否起到了應(yīng)有的效果,，政府應(yīng)該如何根據(jù)時代的發(fā)展制定有效的房價調(diào)控政策，成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn),。

1整體調(diào)控有效性分析

想要從整體上分析政府對房價調(diào)控政策的有效性,，需要引入一個概念，那就是房價收入比,。所謂的房價收入比,，指的是住房的價格和城市居民家庭年收入之間的比值。通過查閱資料可以得到我國 2006 年到 2015 年這十年間房價收入比,。在 2005 年的時候,，房價收入比為 7.8,在 2015 年的時候，房價收入比為 7.2,就整體而言,，房價收入比是呈下降趨勢,。但是，在 2005 年到 2007 年間房價收入比是上升趨勢,，從 7.8 上升到了 8.0.在這幾年間,，我國款的利率一直在增加，而且關(guān)于住房付的比例也有所提高,，修建了大量的保障性住房,，希望能夠穩(wěn)定房價。但是,，國家除了這些政策之外,，還加強(qiáng)了對土地開發(fā)的控制,，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的土地面積有所減少，而且這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,，大量的資金涌入了這一行業(yè),，導(dǎo)致房價的上升。除此之外,，很多居民從上升的房價中看到了投資的商機(jī),，所以很多具有富余資金的居民開始大量購房以此來作為投資項目，這也促進(jìn)了房價的上升,。所以即使這個階段我國政府采取了政策來控制房價使其穩(wěn)定,，但是依然造成了房價上升的結(jié)果。

2008 年,，房價收入比為 6.9,相對于 2007 年來說大幅度下降,。2008 年房價之所以有所下降，是因?yàn)檫@一年球金融危機(jī)爆發(fā),，所以經(jīng)濟(jì)有所蕭條,，房地產(chǎn)行業(yè)自然也隨之低迷。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，我國政府開始降低款的利率,，下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，更是在 2009 年的時候選擇降低住房付的比例,，這些政策都使得房價上升,，所以在 2009 年的時候房價收入比上升到了 8.1.這表示我國政府出臺的拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策得到了很好的效果，但是卻忽略了房價上升對居民生活造成的影響,。

為了能夠穩(wěn)定房價,，在 2009 年年底，我國政府又改變了貨幣政策,，從寬松狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮狀態(tài),，又提高了購買第二套住房付的比例以及款利率，大量修建保障性住房,，以此來壓制快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè),。另外，還出臺了限購的政策,，這些都使得房價有所下降,，為此在 2010 年到 2015 年,，房價一直處于下降狀態(tài),，從 7.8 降低到 7.2.

雖然說房價收入比在下降，但是依然大于 7,根據(jù)相關(guān)研究表示,，房價收入比應(yīng)該保持在 6-7 之間才是合理,，所以我國房價目前仍過高,。

2供求調(diào)控有效性分析

2.1供求總量調(diào)控有效性分析

住房的供給與需求量分別用商品房竣工面積與銷售面積來表示，從而對供求總量進(jìn)行分析,。通過相關(guān)資料可以查到我國 2005 年到 2014 年商品房竣工面積,、銷售面積。這十年間,，無論是竣工面積還是銷售面積都有所增長,，但是增長速度卻是不一樣的，其中銷售面積增長的速度要高于竣工面積增長的速度,。自 2005 年到 2014 年這十年間,，銷售面積一直都大于竣工面積。之所以會發(fā)生這種情況,，是因?yàn)槲覈鞘谢M(jìn)程不斷加劇,，所以居民對住房的需求急劇增加，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求,。由表中的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，在 2008 年的時候，無論是竣工面積還是銷售面積都有所下降,，尤其是銷售面積下降幅度要更大,，這表示居民的需求也在下降。究其原因,，是因?yàn)?2008 年的時候經(jīng)濟(jì)不景氣,，所以居民手中閑置的資金數(shù)量有限，這就導(dǎo)致關(guān)于房屋供給與需求之間的差距縮小,。

但是在 2009 年的時候,，我國政府為了能夠拉動消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，開始實(shí)施寬松的貨幣政策,，這就導(dǎo)致這一年居民對房屋的需求急劇增加，有 2008 年的65969.83 萬平方米增加到 2009 年的 94755.00 萬平方米,，但是商品房竣工面積增長幅度有限,，使得供給與需求之間的差距拉大。為此,，我國政府開始實(shí)施緊縮的貨幣政策,，使得供給與需求之間的差距逐漸縮小，一直到了 2013 年,。在 2013 年開始,，供給與需求之間差距又進(jìn)一步拉大，不過政府也制定了相應(yīng)的政策,，導(dǎo)致這一差距在 2014 年的時候縮小,。

從這十年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，商品房供給與需求之間的差距并不是固定不變的，而是呈現(xiàn)波動狀態(tài),。我國政府也制定了相應(yīng)的對策來控制供給與需求之間的差距,，但是有效時間比較短，而且有的時候面臨球經(jīng)濟(jì)變動,，顯得力不從心,，調(diào)控力度不強(qiáng)，效果不明顯,。

2.2供求結(jié)構(gòu)調(diào)控分析

在 2005 年的時候,，住宅的投資額為 1086.9 億元，但是在 2014 年的時候,，住宅的投資額增長到了 58950.8 億元,，是 2005 年的五倍多，由此可見在住宅方面的投資力度逐漸加大,。先來看看對不同面積的住宅投資額的變動情況,，從 2008 年到 2013 年，144 平方米以上住宅的投資額增長比較大,，但是所占比例卻呈波動性,，相對來說比較穩(wěn)定。再來看看對別墅,、高檔公寓的投資額,，由 2005 年的 1049.41億元上升到了2014年的3844.72億元，但是所占比例由2005年的9.66%下降到2014年的 5.98%,這表示人們對這種類型的住宅的投資有所降低,。

90 平方米以下住宅投資所占比例逐漸增加,，到 2014 年達(dá)到了 38.30%.這是因?yàn)槲覈雠_了相關(guān)的政策，在 2006 年的時候,，我國政府為了解決居民住房困難的問題,，而頒布了“國六條”,其中就表示，90 平方米以下住房面積在全年房屋建筑面積的比值一定不能夠小于 0.7.正是因?yàn)檫@項政策,，從 2007 年開始,，90平方米以下面積住宅的投資大幅度增長，從 2007 年到 2014 年增長了 6 倍左右,。

3結(jié)論

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn),，我國房價收入比雖然有所降低，但是距離合理范圍還存在一定的差距,，這就表示我國的房價調(diào)控政策并沒有起到很好的效果,。近這些年，房價依然在上升，即使如此,，居民對于住房的需求也在不斷的增加，但是房屋的供給卻增長較慢,，這就導(dǎo)致了供小于求,，導(dǎo)致房屋價格上升。不過再看看對供求結(jié)構(gòu)的調(diào)控可以發(fā)現(xiàn),，效果還是比較明顯的,，90 平方米以下住宅面積的投資額增加，這就使得很多收入不高的居民也能夠買得起房,。

我國政府為了控制房價,，采取了緊縮的貨幣政策，而且還會提高銀行存款準(zhǔn)備金率,，提高款的利率,，并且嚴(yán)格控制土地供給，如果說居民對房屋需求不變的話,，那么將會導(dǎo)致房價上升,。面對這種情況，就需要抑制需求,，提高供給,，但是這會使得在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加。除此之外,，政策還具有滯后性,，這就使得很多政策無法一時間生效，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境一旦改變,，那么政策就會變得無效,。所以，我國政府應(yīng)該提高政策的時效性,，及時針對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動出臺相應(yīng)的政策,。