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衣食住行是人們生活的基本需求，隨著經(jīng)濟的發(fā)展,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為迅速,。近這些年，買不起房成為了很多人面臨的困境。住房問題無法解決,，這并不利于社會的穩(wěn)定,，也無法使得房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展，為此我國政府應該對房價進行調控,，保持房價穩(wěn)定發(fā)展,。我國政府從 1998 年開始，就陸續(xù)頒布了許多與房價相關的政策,，希望能夠保持房價的穩(wěn)定,，這些政策是否起到了應有的效果，政府應該如何根據(jù)時代的發(fā)展制定有效的房價調控政策,，成為了人們關注的熱點,。

1整體調控有效性分析

想要從整體上分析政府對房價調控政策的有效性，需要引入一個概念,，那就是房價收入比,。所謂的房價收入比，指的是住房的價格和城市居民家庭年收入之間的比值,。通過查閱資料可以得到我國 2006 年到 2015 年這十年間房價收入比,。在 2005 年的時候，房價收入比為 7.8,在 2015 年的時候,，房價收入比為 7.2,就整體而言,，房價收入比是呈下降趨勢。但是,，在 2005 年到 2007 年間房價收入比是上升趨勢,，從 7.8 上升到了 8.0.在這幾年間，我國款的利率一直在增加,，而且關于住房付的比例也有所提高,，修建了大量的保障性住房，希望能夠穩(wěn)定房價,。但是,，國家除了這些政策之外，還加強了對土地開發(fā)的控制,，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的土地面積有所減少,，而且這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，大量的資金涌入了這一行業(yè),，導致房價的上升,。除此之外，很多居民從上升的房價中看到了投資的商機,，所以很多具有富余資金的居民開始大量購房以此來作為投資項目,，這也促進了房價的上升,。所以即使這個階段我國政府采取了政策來控制房價使其穩(wěn)定，但是依然造成了房價上升的結果,。

2008 年,，房價收入比為 6.9,相對于 2007 年來說大幅度下降。2008 年房價之所以有所下降,，是因為這一年球金融危機爆發(fā),，所以經(jīng)濟有所蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)自然也隨之低迷,。為了促進經(jīng)濟發(fā)展,，我國政府開始降低款的利率，下調銀行存款準備金率,，更是在 2009 年的時候選擇降低住房付的比例,，這些政策都使得房價上升，所以在 2009 年的時候房價收入比上升到了 8.1.這表示我國政府出臺的拉動經(jīng)濟發(fā)展的政策得到了很好的效果,，但是卻忽略了房價上升對居民生活造成的影響,。

為了能夠穩(wěn)定房價，在 2009 年年底,，我國政府又改變了貨幣政策,，從寬松狀態(tài)轉變?yōu)榫o縮狀態(tài)，又提高了購買第二套住房付的比例以及款利率,，大量修建保障性住房,，以此來壓制快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)。另外,，還出臺了限購的政策,，這些都使得房價有所下降，為此在 2010 年到 2015 年,，房價一直處于下降狀態(tài),，從 7.8 降低到 7.2.

雖然說房價收入比在下降，但是依然大于 7,根據(jù)相關研究表示,，房價收入比應該保持在 6-7 之間才是合理,，所以我國房價目前仍過高。

2供求調控有效性分析

2.1供求總量調控有效性分析

住房的供給與需求量分別用商品房竣工面積與銷售面積來表示,，從而對供求總量進行分析,。通過相關資料可以查到我國 2005 年到 2014 年商品房竣工面積、銷售面積,。這十年間，無論是竣工面積還是銷售面積都有所增長,，但是增長速度卻是不一樣的,，其中銷售面積增長的速度要高于竣工面積增長的速度,。自 2005 年到 2014 年這十年間，銷售面積一直都大于竣工面積,。之所以會發(fā)生這種情況,，是因為我國城市化進程不斷加劇，所以居民對住房的需求急劇增加,，從而導致供不應求,。由表中的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在 2008 年的時候,，無論是竣工面積還是銷售面積都有所下降,，尤其是銷售面積下降幅度要更大，這表示居民的需求也在下降,。究其原因,，是因為 2008 年的時候經(jīng)濟不景氣，所以居民手中閑置的資金數(shù)量有限,，這就導致關于房屋供給與需求之間的差距縮小,。

但是在 2009 年的時候，我國政府為了能夠拉動消費,，促進經(jīng)濟發(fā)展,，開始實施寬松的貨幣政策，這就導致這一年居民對房屋的需求急劇增加,，有 2008 年的65969.83 萬平方米增加到 2009 年的 94755.00 萬平方米,，但是商品房竣工面積增長幅度有限，使得供給與需求之間的差距拉大,。為此,，我國政府開始實施緊縮的貨幣政策，使得供給與需求之間的差距逐漸縮小,，一直到了 2013 年,。在 2013 年開始，供給與需求之間差距又進一步拉大,，不過政府也制定了相應的政策,，導致這一差距在 2014 年的時候縮小。

從這十年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),，商品房供給與需求之間的差距并不是固定不變的,，而是呈現(xiàn)波動狀態(tài)。我國政府也制定了相應的對策來控制供給與需求之間的差距,，但是有效時間比較短,，而且有的時候面臨球經(jīng)濟變動，顯得力不從心,，調控力度不強,，效果不明顯,。

2.2供求結構調控分析

在 2005 年的時候，住宅的投資額為 1086.9 億元,，但是在 2014 年的時候,，住宅的投資額增長到了 58950.8 億元，是 2005 年的五倍多,，由此可見在住宅方面的投資力度逐漸加大,。先來看看對不同面積的住宅投資額的變動情況，從 2008 年到 2013 年,，144 平方米以上住宅的投資額增長比較大,，但是所占比例卻呈波動性，相對來說比較穩(wěn)定,。再來看看對別墅,、高檔公寓的投資額，由 2005 年的 1049.41億元上升到了2014年的3844.72億元,，但是所占比例由2005年的9.66%下降到2014年的 5.98%,這表示人們對這種類型的住宅的投資有所降低,。

90 平方米以下住宅投資所占比例逐漸增加，到 2014 年達到了 38.30%.這是因為我國政府出臺了相關的政策,，在 2006 年的時候,，我國政府為了解決居民住房困難的問題，而頒布了“國六條”,其中就表示,，90 平方米以下住房面積在全年房屋建筑面積的比值一定不能夠小于 0.7.正是因為這項政策,，從 2007 年開始，90平方米以下面積住宅的投資大幅度增長,，從 2007 年到 2014 年增長了 6 倍左右,。

3結論

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，我國房價收入比雖然有所降低,，但是距離合理范圍還存在一定的差距,，這就表示我國的房價調控政策并沒有起到很好的效果。近這些年,，房價依然在上升,，即使如此，居民對于住房的需求也在不斷的增加,，但是房屋的供給卻增長較慢,，這就導致了供小于求，導致房屋價格上升,。不過再看看對供求結構的調控可以發(fā)現(xiàn),，效果還是比較明顯的，90 平方米以下住宅面積的投資額增加,，這就使得很多收入不高的居民也能夠買得起房,。

我國政府為了控制房價,，采取了緊縮的貨幣政策，而且還會提高銀行存款準備金率,，提高款的利率，并且嚴格控制土地供給,，如果說居民對房屋需求不變的話,，那么將會導致房價上升。面對這種情況,，就需要抑制需求,，提高供給，但是這會使得在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加,。除此之外,，政策還具有滯后性，這就使得很多政策無法一時間生效,，而經(jīng)濟環(huán)境一旦改變,，那么政策就會變得無效。所以,，我國政府應該提高政策的時效性,，及時針對經(jīng)濟環(huán)境的變動出臺相應的政策。