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南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年,，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累,，公司主要經(jīng)營(yíng)歐,、美等國(guó)的閥門、過(guò)濾設(shè)備,、編碼器,、傳感器、儀器儀表,、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品,，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域,。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用,，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過(guò)發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商,，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金,、造紙,、礦山、石化,、能源,、集裝箱碼頭、汽車,、水利,、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天,、科研等領(lǐng)域,。
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1. 城鎮(zhèn)化,。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)住房需求的主要的剛需,。我國(guó) 2015 年底的城鎮(zhèn) 化率只有56.1%,如果按照發(fā)達(dá)國(guó)家 70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近 3億人入城空間,，國(guó)家目前在推動(dòng)1 億人入城,，這些需求是剛性需求。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,，住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2. 產(chǎn)業(yè)和就業(yè),。為什么本輪房?jī)r(jià)上漲只存在于一線城市和部分二線城市,，而不是所有城市都上漲呢？因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好,，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大,，就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性,，必須具有充分的就業(yè)條件,，所以即使有些三、四線城市給予購(gòu)房者很多優(yōu)惠政策,，甚是現(xiàn)金補(bǔ)貼,，都難以吸引流動(dòng)人口購(gòu)房，其主要原因就是就業(yè),，因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題,。購(gòu)房后，需要工作支付月供和維持日常生活,，必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐,。正如收入水平并不高的鄭州房?jī)r(jià)不斷上升，與富士康投資鄭州,，增加大量的就業(yè)人口不無(wú)關(guān)系,。

3. 國(guó)家戰(zhàn)略,。本輪房?jī)r(jià)上漲還有一個(gè)值得注意的區(qū)域特點(diǎn)，就是上漲幅度較大的城市都是處于國(guó)家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū),。除了傳統(tǒng)的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外,，*新一屆政府上臺(tái)以后，提出京津冀一體化,、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略,，導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房?jī)r(jià)的快速上漲,。這些戰(zhàn)略決定了未來(lái)會(huì)圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群,，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?huì)比較大,。

4. 人口的回流,。很多早期外出打工的農(nóng)民工，目前到了需要考慮定居的時(shí)候,，這一因素在今年房?jī)r(jià)上升過(guò)程當(dāng)中比較明顯,。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響,，終究讓其缺乏歸屬感,。同時(shí)，其對(duì)一二線的房?jī)r(jià)也是*,，因此,，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購(gòu)房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束,，經(jīng)濟(jì)條件好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施好,、教育文化醫(yī)療資源聚集好、公共服務(wù)完善的省會(huì),，當(dāng)然其房?jī)r(jià)也往往是一省高的 ;經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級(jí)市 ;再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面,。所以，這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級(jí)的現(xiàn)象,。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房?jī)r(jià)之所以漲得很厲害,，其中很重要的因素就是這兩個(gè)省都是前期人口流出大省，當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段,。

5. 交通,。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國(guó)家告訴你 : 買房關(guān)注這 19個(gè)城市 !》，把中國(guó)的鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來(lái)的升值潛力聯(lián)系起來(lái),，從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢(shì)可能在衰落,，有些城市交通優(yōu)勢(shì)在崛起,，原因就在于中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷,，對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大，房?jī)r(jià)自然上漲,。

6. 其他需求因素?，F(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境，所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)非常迅速,。另外,，在當(dāng)前社會(huì)資源配置不均衡和社會(huì)保障沒(méi)有達(dá)到均等化之前，大城市的社會(huì)服務(wù)和公共保障相對(duì)更好,，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也就更為旺盛,。

（二）供給因素

強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的必要條件，但不是充分條件,，因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求,，房?jī)r(jià)就不會(huì)上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問(wèn)題,。

1. 政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足,。根據(jù)一組新數(shù)據(jù)，一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時(shí),，供給卻在收縮,。2016 年 1-8 月，100 個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積同比減少 10%,在部分一,、二線城市下降更多,，普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，近6 年我國(guó)的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個(gè)側(cè)面看,，過(guò)去 5年,，山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出 4-6 倍，這也就不難理解重慶房?jī)r(jià)為何被老百姓稱為良心房?jī)r(jià)了,。因此,，房?jī)r(jià)的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問(wèn)題。而原因是土地是地方政府的財(cái)源,，某些地方政府為了獲取更多的土地收入,，讓有限土地賣出更好價(jià)錢，打著耕地紅線的幌子,，采取擠牙膏式的供給方式,，不積極創(chuàng)新改革，增加土地供給,。

2.土地供給方式存在問(wèn)題,。土地招拍掛制度本身沒(méi)有問(wèn)題,，透明性高，高價(jià)者得,，很有市場(chǎng)效率,。但是，當(dāng)土地的供給非常有*,，這種競(jìng)價(jià)方式就只能讓開(kāi)發(fā)商為了爭(zhēng)取有限的開(kāi)發(fā)資源,，從源頭推升房?jī)r(jià)了，以致地王頻現(xiàn),。如果土地供給很充分,，這種競(jìng)價(jià)模式也就不會(huì)過(guò)于抬高地價(jià)。也就是說(shuō),，在土地供給有限的情況下,，這種供給方式推升了房?jī)r(jià)。

3. 保障房措施不力,。開(kāi)始建立住房制度時(shí),，我國(guó)要求占城鎮(zhèn)人口中的 70% 的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足，占人口10% 的收入階層由政府的廉租住房滿足,，剩下的 20% 的富有階層用商品住房滿足,。但現(xiàn)實(shí)卻演變成主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng)，即基本均由市場(chǎng)主體供應(yīng)商品房,，而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè),，甚造成了巨大的權(quán)力尋租空間。有限的保障房,，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人,，后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方，交通不方便,，導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒(méi)人去申請(qǐng),。

4. 預(yù)期因素。造成本輪房?jī)r(jià)上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大,。去庫(kù)存成為國(guó)家任務(wù),，改善了市場(chǎng)預(yù)期，各地政府隨之響應(yīng)*,，紛紛從信貸,、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策。這種沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房?jī)r(jià)上升很快,。

5. 貨幣因素,。當(dāng)貨幣大量超發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時(shí)，具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入,。但本輪房?jī)r(jià)上升并非由于信貸總量的大幅放松,。數(shù)據(jù)顯示，自 2015 年下半年 M2的同比增速是在下降的,，但是房?jī)r(jià)卻在上升,，因此本輪房?jī)r(jià)上升是貨幣流向出了問(wèn)題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟,，導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場(chǎng),，所以才有了 7 月份 * 的新增款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，這是房?jī)r(jià)上升非常重要的一個(gè)原因,。

6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范,。房地產(chǎn)商、中介和媒體成為本輪房?jī)r(jià)的推波助瀾者,。市場(chǎng)火爆的背后,，既有部分房地產(chǎn)商通過(guò)各種非法手段，人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購(gòu)房者恐慌心理 ;也有中介的推波助瀾,，中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng),，這對(duì)于很多已經(jīng)開(kāi)始步入存量房時(shí)代的一二線城市房?jī)r(jià)影響較大，因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r(jià)成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低 ;還有部分媒體從業(yè)者也在自覺(jué)或者不自覺(jué)地成為房?jī)r(jià)的推手,，很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球,，在房?jī)r(jià)上升或者下降階段往往過(guò)分夸大上升或者下降的報(bào)道，造成一定的市場(chǎng)恐慌,。

二,、房?jī)r(jià)調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目前還不夠成熟，主要是完善的市場(chǎng)調(diào)控體系還沒(méi)有形成,，調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房?jī)r(jià),，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過(guò)去兩年中GDP 增速連續(xù)保持,，但在過(guò)去的 6 年里重慶的房?jī)r(jià)卻始終穩(wěn)定在 6000-7000 元 / 平方米,，在本輪房?jī)r(jià)上升中，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是中國(guó)房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉,。因此，總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要,。

一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新,。重慶實(shí)行土地地票制度，將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換,，這樣無(wú)異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙,，同時(shí)也符合以人為本的理念，因?yàn)槿俗叩侥睦?，就?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求,。2006 年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長(zhǎng)的土地需求,，創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀，此后的 10年間,，重慶每年供地面積始終是京滬的 2-3 倍,。來(lái)自國(guó)家*的數(shù)據(jù)顯示，2014 年重慶供地 1864.59 萬(wàn)平方米,，京滬深分別是 580.76 萬(wàn) 平方米,、313.18萬(wàn)平方米、105.73 萬(wàn)平方米,，也就是說(shuō),，2014 年重慶供地面積是京滬深的 3 倍、6 倍,、18倍以上,。

二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式。把生地通過(guò)政府開(kāi)發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價(jià),，杜絕了很多開(kāi)發(fā)商根本就不是開(kāi)發(fā)房子，而是買地等著升值,，以致土地供給了,，房子供給不上。從 2002 年起,，重慶市就建立了土地整治儲(chǔ)備中心,，對(duì)全市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過(guò)推行土地儲(chǔ)備體系,，重慶市將土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)上收,，并通過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)的方式，由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營(yíng),。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”,在征收土地后,，土地儲(chǔ)備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治,，完成“七通一平”后,，將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>

三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè)。真正讓低收入人群有房可租,，有房可住,。重慶創(chuàng)造性地提出了軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制，即由市場(chǎng)行為主導(dǎo)中端房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供應(yīng),，同時(shí)還在房產(chǎn)稅試點(diǎn),、契稅政策、貸政策等方面對(duì)端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用,，控制端供應(yīng)的比例和消費(fèi),。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)，即建設(shè)規(guī)?；墓夥?，讓新晉市民、貧困市民,、應(yīng)屆畢業(yè)生,、產(chǎn)業(yè)工人等有一個(gè)政府福利性的租賃房，在租約滿 5 年后可申請(qǐng)購(gòu)買該公租房,，同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易,，如購(gòu)買人要賣出，只能原價(jià)出讓給政府公租房管理局,。在過(guò)去的十年里,，重慶總計(jì)興建約 4000 萬(wàn)平方米公租房，為數(shù)十萬(wàn)市民提供了福利性住房,。

四是學(xué)習(xí)重慶市重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。重慶市確立五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，全市 38 個(gè)區(qū)縣一一明確了在五大區(qū)域中的歸屬,，清晰了功能定位,。各區(qū)縣差異發(fā)展、特色發(fā)展,、協(xié)調(diào)發(fā)展,、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。一個(gè)到處皆山,、離海岸遙遠(yuǎn)的重慶市被建成世界的電子產(chǎn)業(yè)基地,。而且重慶市在發(fā)展中堅(jiān)決不碰產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，也一直注意謹(jǐn)防過(guò)剩,，控制每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 25%.同時(shí)，為解決企業(yè)融資難,、融資貴的問(wèn)題,，努力推動(dòng)直接融資市場(chǎng)建設(shè)，通過(guò)股票市場(chǎng),、銀行間市場(chǎng),、企業(yè)債券等從資本市場(chǎng)為企業(yè)直接融資。

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我敢肯定SCHUNK氣缸夾爪0308600 JGP 40-1

1. 城鎮(zhèn)化,。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)住房需求的主要的剛需。我國(guó) 2015 年底的城鎮(zhèn) 化率只有56.1%,如果按照發(fā)達(dá)國(guó)家 70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近 3億人入城空間,，國(guó)家目前在推動(dòng)1 億人入城,，這些需求是剛性需求。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,，住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),。

2. 產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房?jī)r(jià)上漲只存在于一線城市和部分二線城市,，而不是所有城市都上漲呢,？因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大,，就業(yè)更為充分,。人口流入具有持續(xù)性，必須具有充分的就業(yè)條件,，所以即使有些三,、四線城市給予購(gòu)房者很多優(yōu)惠政策，甚是現(xiàn)金補(bǔ)貼,，都難以吸引流動(dòng)人口購(gòu)房,，其主要原因就是就業(yè)，因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題,。購(gòu)房后,，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐,。正如收入水平并不高的鄭州房?jī)r(jià)不斷上升,，與富士康投資鄭州，增加大量的就業(yè)人口不無(wú)關(guān)系,。

4. 人口的回流,。很多早期外出打工的農(nóng)民工,，目前到了需要考慮定居的時(shí)候，這一因素在今年房?jī)r(jià)上升過(guò)程當(dāng)中比較明顯,。一,、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響，終究讓其缺乏歸屬感,。同時(shí),，其對(duì)一二線的房?jī)r(jià)也是*，因此,，他們中很大一部分人考慮到回流,，而回流購(gòu)房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束，經(jīng)濟(jì)條件好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施好,、教育文化醫(yī)療資源聚集好,、公共服務(wù)完善的省會(huì)，當(dāng)然其房?jī)r(jià)也往往是一省高的 ;經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級(jí)市 ;再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面,。所以,，這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級(jí)的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房?jī)r(jià)之所以漲得很厲害,，其中很重要的因素就是這兩個(gè)省都是前期人口流出大省,，當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。

5. 交通,。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布國(guó)家告訴你 : 買房關(guān)注這 19個(gè)城市 !》,，把中國(guó)的鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來(lái)的升值潛力聯(lián)系起來(lái)，從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，也提到了胡煥庸線,，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢(shì)可能在衰落，有些城市交通優(yōu)勢(shì)在崛起,，原因就在于中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷,，對(duì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大，房?jī)r(jià)自然上漲,。

（二）供給因素

強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的必要條件，但不是充分條件,，因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求,，房?jī)r(jià)就不會(huì)上升太快,，顯然住房供給方面也存在一定問(wèn)題。

1. 政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足,。根據(jù)一組新數(shù)據(jù),，一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時(shí)，供給卻在收縮,。2016 年 1-8 月，100 個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積同比減少 10%,在部分一,、二線城市下降更多,，普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，近6 年我國(guó)的土地供應(yīng)增速是下滑的,。從另一個(gè)側(cè)面看，過(guò)去 5年,，山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出 4-6 倍,，這也就不難理解重慶房?jī)r(jià)為何被老百姓稱為良心房?jī)r(jià)了。因此,，房?jī)r(jià)的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問(wèn)題,。而原因是土地是地方政府的財(cái)源，某些地方政府為了獲取更多的土地收入,，讓有限土地賣出更好價(jià)錢,，打著耕地紅線的幌子，采取擠牙膏式的供給方式,，不積極創(chuàng)新改革,，增加土地供給。

3. 保障房措施不力。開(kāi)始建立住房制度時(shí),，我國(guó)要求占城鎮(zhèn)人口中的 70% 的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足,，占人口10% 的收入階層由政府的廉租住房滿足，剩下的 20% 的富有階層用商品住房滿足,。但現(xiàn)實(shí)卻演變成主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng),，即基本均由市場(chǎng)主體供應(yīng)商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障性福利性供給基本形同虛設(shè),，甚造成了巨大的權(quán)力尋租空間,。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人,，后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方,，交通不方便，導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒(méi)人去申請(qǐng),。

4. 預(yù)期因素,。造成本輪房?jī)r(jià)上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大。去庫(kù)存成為國(guó)家任務(wù),，改善了市場(chǎng)預(yù)期,，各地政府隨之響應(yīng)*，紛紛從信貸,、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策,。這種沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房?jī)r(jià)上升很快。

5. 貨幣因素,。當(dāng)貨幣大量超發(fā),、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時(shí)，具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入,。但本輪房?jī)r(jià)上升并非由于信貸總量的大幅放松。數(shù)據(jù)顯示,，自 2015 年下半年 M2的同比增速是在下降的,，但是房?jī)r(jià)卻在上升，因此本輪房?jī)r(jià)上升是貨幣流向出了問(wèn)題,。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟，導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場(chǎng),，所以才有了 7 月份 * 的新增款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象,，這是房?jī)r(jià)上升非常重要的一個(gè)原因。

6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的不規(guī)范,。房地產(chǎn)商,、中介和媒體成為本輪房?jī)r(jià)的推波助瀾者,。市場(chǎng)火爆的背后，既有部分房地產(chǎn)商通過(guò)各種非法手段,，人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購(gòu)房者恐慌心理 ;也有中介的推波助瀾，中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場(chǎng),，這對(duì)于很多已經(jīng)開(kāi)始步入存量房時(shí)代的一二線城市房?jī)r(jià)影響較大,，因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r(jià)成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低 ;還有部分媒體從業(yè)者也在自覺(jué)或者不自覺(jué)地成為房?jī)r(jià)的推手，很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球,，在房?jī)r(jià)上升或者下降階段往往過(guò)分夸大上升或者下降的報(bào)道,，造成一定的市場(chǎng)恐慌。

二,、房?jī)r(jià)調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目前還不夠成熟，主要是完善的市場(chǎng)調(diào)控體系還沒(méi)有形成,，調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房?jī)r(jià),，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過(guò)去兩年中GDP 增速連續(xù)保持,，但在過(guò)去的 6 年里重慶的房?jī)r(jià)卻始終穩(wěn)定在 6000-7000 元 / 平方米,，在本輪房?jī)r(jià)上升中，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是中國(guó)房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉,。因此,，總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要。

一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新,。重慶實(shí)行土地地票制度,，將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換，這樣無(wú)異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙,，同時(shí)也符合以人為本的理念,，因?yàn)槿俗叩侥睦铮蛻?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求,。2006 年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長(zhǎng)的土地需求,，創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀，此后的 10年間,，重慶每年供地面積始終是京滬的 2-3 倍。來(lái)自國(guó)家*的數(shù)據(jù)顯示,，2014 年重慶供地 1864.59 萬(wàn)平方米,，京滬深分別是 580.76 萬(wàn) 平方米、313.18萬(wàn)平方米,、105.73 萬(wàn)平方米,，也就是說(shuō),，2014 年重慶供地面積是京滬深的 3 倍、6 倍,、18倍以上。

二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式,。把生地通過(guò)政府開(kāi)發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,，杜絕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價(jià)，杜絕了很多開(kāi)發(fā)商根本就不是開(kāi)發(fā)房子,，而是買地等著升值,，以致土地供給了，房子供給不上,。從 2002 年起,，重慶市就建立了土地整治儲(chǔ)備中心，對(duì)全市土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控,。通過(guò)推行土地儲(chǔ)備體系,，重慶市將土地一級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)上收，并通過(guò)政府特許經(jīng)營(yíng)的方式,，由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營(yíng),。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”,在征收土地后，土地儲(chǔ)備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷,，并投入資金搞土地整治,，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>

三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè),。真正讓低收入人群有房可租,，有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制,，即由市場(chǎng)行為主導(dǎo)中端房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房供應(yīng),，同時(shí)還在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、契稅政策,、貸政策等方面對(duì)端大戶型,、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用，控制端供應(yīng)的比例和消費(fèi),。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng),，即建設(shè)規(guī)模化的公租房,，讓新晉市民,、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個(gè)政府福利性的租賃房,，在租約滿 5 年后可申請(qǐng)購(gòu)買該公租房,，同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易，如購(gòu)買人要賣出,，只能原價(jià)出讓給政府公租房管理局,。在過(guò)去的十年里，重慶總計(jì)興建約 4000 萬(wàn)平方米公租房,，為數(shù)十萬(wàn)市民提供了福利性住房,。

四是學(xué)習(xí)重慶市重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。重慶市確立五大功能區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,，全市 38 個(gè)區(qū)縣一一明確了在五大區(qū)域中的歸屬,，清晰了功能定位。各區(qū)縣差異發(fā)展,、特色發(fā)展,、協(xié)調(diào)發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展,。一個(gè)到處皆山,、離海岸遙遠(yuǎn)的重慶市被建成世界的電子產(chǎn)業(yè)基地。而且重慶市在發(fā)展中堅(jiān)決不碰產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè),，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也一直注意謹(jǐn)防過(guò)剩,，控制每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 25%.同時(shí),，為解決企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題,，努力推動(dòng)直接融資市場(chǎng)建設(shè),，通過(guò)股票市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng),、企業(yè)債券等從資本市場(chǎng)為企業(yè)直接融資,。

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