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南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年,，座落在南京六合市商圈。9年備件銷(xiāo)售積累,，公司主要經(jīng)營(yíng)歐,、美等國(guó)的閥門(mén)、過(guò)濾設(shè)備,、編碼器,、傳感器、儀器儀表,、及各種自動(dòng)化產(chǎn)品,，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營(yíng)宗旨，服務(wù)于國(guó)內(nèi)的流體控制和自動(dòng)化控制領(lǐng)域,。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用,，能夠把更優(yōu)惠的價(jià)格提供給用戶。通過(guò)發(fā)展我司已經(jīng)自動(dòng)化設(shè)備和備件供應(yīng)商,，主營(yíng)產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金,、造紙、礦山,、石化,、能源、集裝箱碼頭,、汽車(chē),、水利、市政工程及環(huán)保以及各類(lèi)軍事,、航空航天,、科研等領(lǐng)域。
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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r,。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響,。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出,。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐,。談到資金,，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向,，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況,，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上,，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的,，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高,，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升,，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為,，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降,。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià),，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響,。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力,，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大,，造成資金鏈的斷裂,，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小,，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小,，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加,，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加,，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯,。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性,，價(jià)格會(huì)有所提高,。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象,，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度,。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益球化的今天,，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用,。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然,，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外,。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁,，球金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯,。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng),。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí),，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng),，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng),，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng),，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后,，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后,，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房?jī)r(jià)下跌,，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài),，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng),。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi),，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng),，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加，并造成通貨膨脹,。在這種情況下,，*為了彌補(bǔ)這一后果，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的,。然而,，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力,。從另外一方面來(lái)看,，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價(jià)格的上升,；另外,，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂,，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助,，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái),，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要,。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后,，以本幣表示的國(guó)外,、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備,，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降,，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用,，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降,。另外、,，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難,，市場(chǎng)縮小,，造成企業(yè)利潤(rùn)下，員工收入下降,，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降,。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加,、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退,。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控,。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè),。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控,。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策,、稅收政策,、保障性住房政策、限購(gòu)政策等等,。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化,、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上,；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制,、疏導(dǎo)和限制,。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本,；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量,，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為,。這樣一來(lái),，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的。例如,，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外,，公積金款門(mén)檻降低,，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控,。

3.1.4居民的收入水平,。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例,，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比,。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具,，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度,。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字。

在我國(guó)的一些城市中,，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多,，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購(gòu)房壓力巨大,。

居民收入水平的提高,，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高,，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為,，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯。也就是說(shuō),，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用,。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施,，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲,。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

*,，不同城市,、不同位置、不同類(lèi)型,、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異,，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平,，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響,，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素。就同一城市而言,，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致,，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量,。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭?，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē),、地鐵,、輕軌,。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大,，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市,，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集,，交通狀況越來(lái)越低下,。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇,，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響,，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上,。

如今,，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注,，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格,。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō),，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍,，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異,，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性,。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活,，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度,，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響,。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市,、菜市場(chǎng)、銀行等,。當(dāng)然,，對(duì)于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū),，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別,。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電,、供暖,、供氣、排水設(shè)施的完善程度,，小區(qū)智能化程度,，通訊,、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然,，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響,。

3.2.3朝向與樓層。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題,。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題,，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好,，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn),。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境,，如果景觀的差異不是很大的情況下,，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話,，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同,。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些,。

3.3多因素分析法的運(yùn)用,。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房,，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面,，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地、交易時(shí)間,、所在的樓層,、房屋的朝向、交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查,。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小,。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn),、結(jié)構(gòu)、樓層,、朝向,、交易時(shí)間、交易金額,、距市中心距離,、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境,、物業(yè)管理等等,。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的,。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的,。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問(wèn)卷,，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù),，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等,。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份,，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用,。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析,。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法,，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理,，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度,。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量,，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是,，把距市中心距離遠(yuǎn),、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2,、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1,、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu),、良,、差對(duì)應(yīng)為1、0,、-1;朝向中的東西,、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析,，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn),。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格,，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素,。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況,，是否在一定程度上存在線形關(guān)系,，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理,。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn),，即所謂的t檢驗(yàn),，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱,，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯,。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系,，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因,。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間。

對(duì)交易額的影響作用較大,，匯率對(duì)其影響也較為顯著,，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響,。此外還可以看出,，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系,。

3.3.3權(quán)重的確定,。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系,，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正,。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重,。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下,，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理,、朝向,、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù),。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響,。

AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量傳感器
Bucher A 40 50 7
ANS DVP B-1-16-25-H-1
K-Tron CZ032/0160 氣壓缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 電纜連接器
Active PTSM 5.3 傳感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83鍵筆記本式觸摸板鍵盤(pán)
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250
Bonfiglioli 00141191
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246 Nr:16030398 尺寸457*610*66
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246 同型號(hào)，尺寸1220*610*66
Cytec PCI-1610A-BE
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G
WENGLOR XK89PA3
WENGLOR RR21KM 接近開(kāi)關(guān)
CMR CP35MHT80 感應(yīng)傳感器
baumer MS562-4 478901010
BIKON BHG1624K16-E2-5
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯(lián)軸器
baumer JE 12 3/8 8603000542
SIEMENS GA240.010C002 DC10-30V
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125
SMC SS5Y-20-02
SMC SS5Y-20-05
SMC AS2201F-01-06S 流量控制閥
SMC ZH10BS-01 噴射器
SMC CP95SDF32-150-Z73
Amtec ZSE1-01-14-CN
Ac-motoren 350-200-100 注蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機(jī)
NEO-DYN(ITT) 00141163
E+H 160P44C3 壓力傳感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60
SIEMENS TYPE:DPP30-24
SIEMENS 232-0HB22-0XA0
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0
SIEMENS 307-1KA00-0AA0
Besta 315-2AG10-0AB0
Bedia B801041EExiadIICT4
ARGO 420309 壓力開(kāi)關(guān)
briwatec VRN2-06/S-21S
briwatec BEGA BETEX 38 ESD
briwatec BETEX 24RSDi TURBO
briwatec AST-Ⅲ
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi
AEG R2D 180-AL14-22 離心式風(fēng)機(jī)
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF 1000011632
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT 205090-1 連接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電機(jī)
AUTOMATION DIRECT ACS3110A
SAMES PN# ABM2E13Z11
FLUKE J3STKL239 密封件
SCHREIBER F725
Albright SM127.1.N
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO
ADDA T503
SIEMENS 132M-4
CEJN 3TK28 25-1AJ20
SIEMENS 103205062 鋼制管接頭
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機(jī)
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負(fù)荷傳感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫流風(fēng)扇
SAMES QLN65/3030-3045
CS-ITEC 900005017
Carl Zeiss LD-400 用于壓縮空氣系統(tǒng)中的泄漏檢測(cè)裝置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27
Baruffaldi G408-C001
AMETEK Item 2a for TB 120 12
cutler hammer 150145-70
cutler hammer E50RB 限位開(kāi)關(guān)
ENERPAC E50DN1 限位開(kāi)關(guān)
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離心式風(fēng)機(jī)
KLINGER 6GK1500-0FC10 插頭
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409
TRACO DL40-SUV-G-G
C.T.E. IMX-S TXL 060-0522TI
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs
burkert fluid SACH-1896
AEG 00138876
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半導(dǎo)體調(diào)功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01
SIEMENS 1PH8 224-1AL302EA1-Z H81492063010001/2016
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24 98SHA-GS 6.0-Φ19
baumer FRM0140R4-0001 限位開(kāi)關(guān)
BAMO GBM2S.W10A102 101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI
KTR E10F BE 0110A
KTR ROTEX-R65.75-50
ASUTEC ROTEX-R65.75-50
ASUTEC 10063001 定位銷(xiāo)
ACLA ASP-490-22-TS2 氣缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA)
BEI sensors 79246103 電磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編碼器
SIEMENS 75000003 安裝套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機(jī)
LOWARA PGD0000F00 顯示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個(gè),、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046
ASCON 03-E064-0200 電纜小車(chē)
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22
Brigade FT357/2 74002909000 過(guò)濾器
EPCOS BE-870LM 可編程控制器
baumer B60 K550 壓敏電阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637
weidmueller AD-Ki 100GS
Bartec 8533771001 套筒螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開(kāi)關(guān)
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度計(jì)
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090）
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)用主板
Bently Nevada GXV 40-9
dungs 330505-01-02-02 感應(yīng)傳感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3
Ebm 8240100.9101
KTR A3G800AY2701 16A 3L+N+PE
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55 Coupling
cab DT4.25K 1.1KW,380V
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450
SIEMENS RD3.06.1V7P
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清圖形板載
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)
wago 622002507P 斷路器
wago 787-622 電源
wago 750-323 接口模塊
BMR 750-323 接口模塊
Atlas SFU0302
Atlas 4220377480 扭矩傳感器
Atlas 4220245530
bielomatik 4220226094 電機(jī)
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007
Bartec 07-2961-1062/01 PTB 03 ATEX 1143 X
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300
allen 07-3323-4100+05-0003-000800
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454 taperlock bush
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing
conatex SG 40550-G0V
Concomatic TM5S12PKI 聯(lián)軸器
AVIT E107CB12
ELESA GUR 20 x 2.5 ,， G3/4’’A
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR
HBM RTD-3-00
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭電纜
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲波傳感器
UTP CB30-34H
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6
UTP UTP 680S Diameter 3.2
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7)
Argus ECHOTREK STP-47N-2 超聲波液位變送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490
Conec VF150.03X.33.30LA DN150
Conec GL60-10KOM354
burkert fluid PD280 10K/J4AM
SIMRIT 00231887,，00227290,，00209089
SIEMENS B2PT 17 35 7
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同,，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響,。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出,。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐,。談到資金,，就要充分考慮利率的問(wèn)題，利率的變動(dòng)決定著資金的流向,，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況,，進(jìn)而影響住房的價(jià)格。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上,，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的,，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高,，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升,，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降,。為了改變這一現(xiàn)狀,，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià)，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響,。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力,，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大,，造成資金鏈的斷裂,，后直接退出市場(chǎng),。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小,，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái),。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加,，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響,，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加,，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái),，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性,，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程,，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象,，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益球化的今天,，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用,。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng),，當(dāng)然，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外,。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁,，球金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯,。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng),。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí),，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng),，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng),，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng),，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后,，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后,，自由資本會(huì)大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂,，引起房?jī)r(jià)下跌,，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌,，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展,。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng)。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值,，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi),，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加,，并造成通貨膨脹,。在這種情況下，*為了彌補(bǔ)這一后果,，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的,。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力,，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力,。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本,，成本的提高決定了價(jià)格的上升,；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂,，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助,，也就是所謂的從境外借錢(qián)。這樣一來(lái),，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要,。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。

本幣升值以后,，以本幣表示的國(guó)外,、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備,，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降,，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用,，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降,。另外、,，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難,，市場(chǎng)縮小，造成企業(yè)利潤(rùn)下,，員工收入下降,，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降,。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控,。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè),。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控,。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策,、稅收政策、保障性住房政策,、限購(gòu)政策等等,。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上,；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控,。

3.1.4居民的收入水平,。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品,。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例,，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值,，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具,，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字,。

在我國(guó)的一些城市中,，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍,，居民的購(gòu)房壓力巨大,。

居民收入水平的提高，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升,，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高,，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯,。也就是說(shuō),，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力,，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施,，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲,。

3.2微觀環(huán)境影響的分析。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量,。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭?，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē)、電車(chē),、地鐵,、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大,，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著,，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集,，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下,，地鐵成了人們出行的另外一種選擇,，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上,。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電,、供暖,、供氣、排水設(shè)施的完善程度,，小區(qū)智能化程度,，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面,。當(dāng)然,，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。

3.2.3朝向與樓層,。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題,。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向,，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好,，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn)。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀,。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境,，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出,，但如果景觀相差很明顯的話,，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同。通常情況下,，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些,。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理,。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得,，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的,。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份,，收回108份調(diào)查問(wèn)卷,，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻,、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等,。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用,。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù),，主要采用的是定量分析方法,，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度,。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量,，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是,，把距市中心距離遠(yuǎn),、適中和近對(duì)應(yīng)為1,、2、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1,、沒(méi)有為0;交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu),、良,、差對(duì)應(yīng)為1、0,、-1;朝向中的東西,、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析,，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn),。

表3.1是回歸系數(shù)分析表,，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn),，即所謂的t檢驗(yàn)，從表中的顯示可以看出,，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱,，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

表3.2是對(duì)各個(gè)因素之間相關(guān)性的分析,，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系,，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購(gòu)入時(shí)間,。

對(duì)交易額的影響作用較大,，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù),、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響,。此外還可以看出，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系,，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系,。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯,，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系,，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正,。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重,。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下,，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理,、朝向,、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù),。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響,。

HIWIN AD16-22D/w23S
hubner EG20CA 150FN6-50M00
binks FHDK10P1101/K S35
Buehler HGB-510-R4 減壓閥
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370
ADL PNR A 6-082068 INFINITY A SN 038153
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L+B EGV-111-A78-1CG 電磁閥
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SIEMENS D4-G1/8 30044152
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 電機(jī)端蓋
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SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS 6ES5430-7LA11
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接口模塊
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)板
SIEMENS FX0N-3A
KTR 3RT2027-1AB00 接觸器
Beetz R90.80-50 聯(lián)軸器
Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液壓缸
SIEMENS 213/SED-50/28-290-576-6-12+GK25 液壓缸
Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服電機(jī)
Mitsubishi QJ71C24N-R2 接口模塊
Mitsubishi FX3u-128MR
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения)
Brevetti RM75TC-H
ROTEX SR 326 M326200
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80)
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN

國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同,，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響,。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐,。談到資金，就要充分考慮利率的問(wèn)題,，利率的變動(dòng)決定著資金的流向,，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價(jià)格,。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上,，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的,。房貸利率提高,，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為,，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降,。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià),，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響,。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度,，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大,，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小,，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小,，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái)。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加,，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加,，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯,。這樣一來(lái)，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性,，價(jià)格會(huì)有所提高,。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象,，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益球化的今天,，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用,。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然,，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外,。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，球金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深,。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯,。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn),。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí),，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng),，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng),，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲,。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后,，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃,，造成房企資金鏈的斷裂,，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài),，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌,，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng),。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值,，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi),，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加,，并造成通貨膨脹,。在這種情況下，*為了彌補(bǔ)這一后果,，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的,。然而，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力,，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力,。從另外一方面來(lái)看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本,，成本的提高決定了價(jià)格的上升,；另外，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難,，為了避免資金鏈的斷裂,，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢(qián),。這樣一來(lái),，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制,。

本幣升值以后,，以本幣表示的國(guó)外、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降,，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備,，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降,，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用,，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外,、,，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小,，造成企業(yè)利潤(rùn)下,，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少,，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降,。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退,。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控,。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制,、疏導(dǎo)和限制,。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本,；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求,；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為,。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的,。例如,，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,；另外,，公積金款門(mén)檻降低，二套房付比例降低,。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控,。

3.1.4居民的收入水平。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品,，也是一種消費(fèi)品,。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比,。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值,，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字,。

3.2微觀環(huán)境影響的分析,。

*,，不同城市、不同位置,、不同類(lèi)型,、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確,、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平,，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素,。就同一城市而言,，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響,。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量,。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē),、電車(chē),、地鐵、輕軌,。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市,，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著,，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集,，交通狀況越來(lái)越低下。在這一現(xiàn)象下,，地鐵成了人們出行的另外一種選擇,，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上,。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。

設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水,、供電,、供暖、供氣,、排水設(shè)施的完善程度,，小區(qū)智能化程度，通訊,、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面,。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響,。

3.2.3朝向與樓層,。

3.3多因素分析法的運(yùn)用。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理,。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房,，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地,、交易時(shí)間,、所在的樓層、房屋的朝向,、交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件,，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小,。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu),、樓層,、朝向、交易時(shí)間,、交易金額,、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）,、交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等,。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得,，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的,。本次調(diào)查總共發(fā)放150份,，收回108份調(diào)查問(wèn)卷,，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：

3.3.2數(shù)據(jù)的分析。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù),，主要采用的是定量分析方法,，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度,。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量,，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是,，把距市中心距離遠(yuǎn),、適中和近對(duì)應(yīng)為1、2,、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1,、沒(méi)有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu),、良,、差對(duì)應(yīng)為1、0,、-1;朝向中的東西,、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析,，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn),。

先是對(duì)自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價(jià)格,，自變量為影響價(jià)格的各個(gè)因素,。因?yàn)楸疚闹饕且治鲆蛩貙?duì)價(jià)格的影響程度，所以通過(guò)自變量對(duì)因變量的分析可以看出各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響情況,，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對(duì)因素做進(jìn)一步的處理,。通過(guò)分析得出如下的結(jié)論：

表3.1是回歸系數(shù)分析表,，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗(yàn)，即所謂的t檢驗(yàn),，從表中的顯示可以看出,，回歸參數(shù)t檢驗(yàn)的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱,，這說(shuō)明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。

3.3.3權(quán)重的確定。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯,，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系,，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果,，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重,。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境,、物業(yè)管理,、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù),，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù),。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。

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國(guó)家制定和實(shí)施貨幣政策會(huì)充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r,。同樣的貨幣政策會(huì)因行業(yè)的不同,，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點(diǎn)在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出,。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),，從房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)甚是銷(xiāo)售的方方面面都離不開(kāi)資金的支撐。談到資金,，就要充分考慮利率的問(wèn)題,，利率的變動(dòng)決定著資金的流向，資金的流向改變著市場(chǎng)上房產(chǎn)的供求狀況,，進(jìn)而影響住房的價(jià)格,。

3.1.1利率 .

房貸利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在通過(guò)按揭款購(gòu)房的交易行為上，實(shí)際房貸利率與房產(chǎn)的價(jià)格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的,，但是這種現(xiàn)象并不是非常的,。房貸利率提高,，購(gòu)房者的還款壓力就會(huì)上升，這會(huì)限制一部分人的購(gòu)房行為,，市場(chǎng)上對(duì)住房的需求就會(huì)下降,。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降低房?jī)r(jià),，這一措施的后果是一些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響,。銀行考慮到這些小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的盈利能力，會(huì)加大對(duì)其放款的限制力度,，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商的融資難度加大,，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場(chǎng),。開(kāi)發(fā)商的規(guī)模變小,，市場(chǎng)上房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模也會(huì)變小，這一結(jié)果的影響會(huì)在經(jīng)歷一段時(shí)間后通過(guò)市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來(lái),。市場(chǎng)上對(duì)住房的需求增加,，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，但是因?yàn)槭艿?span style="color:red">款利率上升的影響,，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本也會(huì)隨之增加,，且一些有雄厚實(shí)力的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用也會(huì)越來(lái)越明顯。這樣一來(lái),，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定價(jià)就可能會(huì)有一定的自主性,，價(jià)格會(huì)有所提高。通過(guò)這一系列的影響過(guò)程,，可以看出房產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)有回升的跡象,，這將在一定程度上削弱房貸利率對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經(jīng)濟(jì)日益球化的今天,，匯率在一個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用,。

匯率的變動(dòng)會(huì)影響到一國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)很多部分的波動(dòng)，當(dāng)然,，房產(chǎn)市場(chǎng)也不例外,。隨著各國(guó)之間經(jīng)濟(jì)來(lái)往的越頻繁，全金融市場(chǎng)化的程度也在一步步地加深,。匯率通過(guò)各種途徑對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響也是越來(lái)越明顯,。本文主要通過(guò)以下三個(gè)途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動(dòng)性效應(yīng)。

主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn),。當(dāng)市場(chǎng)上預(yù)期一國(guó)貨幣將要升值時(shí),，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票或房地產(chǎn)以期帶來(lái)收益涌入該國(guó)市場(chǎng)，其中大部分部分會(huì)流向該國(guó)的資本市場(chǎng)，由于目前中國(guó)政府股市的操縱性比較強(qiáng),，所以大量游動(dòng)資金會(huì)選擇涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格上漲,。流動(dòng)性的另一表現(xiàn)是在升值之后,，當(dāng)人民幣升值和房?jī)r(jià)上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會(huì)大量的出逃,，造成房企資金鏈的斷裂,，引起房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)引發(fā)居民的觀望心態(tài),，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌,，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2）利率變動(dòng)引起的匯率-房?jī)r(jià)變動(dòng)效應(yīng),。

如果一個(gè)國(guó)家的本幣預(yù)期將會(huì)升值,，那么大量的境外資金就會(huì)通過(guò)各種途徑進(jìn)入該國(guó)境內(nèi)，這一后果是該國(guó)的外匯儲(chǔ)備會(huì)有大幅度的增長(zhǎng),，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)上流通的貨幣供應(yīng)量也會(huì)增加,，并造成通貨膨脹。在這種情況下,，*為了彌補(bǔ)這一后果,，會(huì)通過(guò)提高利率的行為來(lái)達(dá)到目的。然而,，利率的提高又會(huì)對(duì)外資產(chǎn)生一種吸引力,，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來(lái)看,，利率的上升提高了房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及構(gòu)建成本,，成本的提高決定了價(jià)格的上升；另外,，利率的上升使得開(kāi)發(fā)商的融資困難,，為了避免資金鏈的斷裂，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一定程度上尋找外匯的援助,，也就是所謂的從境外借錢(qián),。這樣一來(lái)，外資在改過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用就顯得越為重要,。

3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制,。

本幣升值以后，以本幣表示的國(guó)外,、進(jìn)口商品的價(jià)格開(kāi)始下降,，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價(jià)格將會(huì)下降，從而有助于推動(dòng)高檔住房?jī)r(jià)格的下降,，而高檔住房對(duì)中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用,，所以本幣升值會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。另外,、,，由于本幣升值導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場(chǎng)縮小,，造成企業(yè)利潤(rùn)下,，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少,，致使進(jìn)一步房?jī)r(jià)下降,。

整個(gè)過(guò)程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲--吸引國(guó)內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少,、國(guó)內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房?jī)r(jià)下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退,。

3.1.3政策的宏觀調(diào)控。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，房產(chǎn)業(yè)成為一項(xiàng)支柱性的行業(yè),。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開(kāi)國(guó)家政策這只“無(wú)形的手”的宏觀調(diào)控。我國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的政策主要有：信貸政策,、土地政策,、稅收政策、保障性住房政策,、限購(gòu)政策等等,。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上,；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅征收的問(wèn)題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率,。

宏觀政策主要通過(guò)三個(gè)方面來(lái)影響房?jī)r(jià)：抑制,、疏導(dǎo)和限制。先通過(guò)信貸政策和稅收政策來(lái)影響開(kāi)發(fā)商的貸成本,、購(gòu)房者的購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本,；接著借助于土地政策和保障性住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求,；后利用不同地區(qū)不同的限購(gòu)政策來(lái)組織某些購(gòu)房者的過(guò)度購(gòu)買(mǎi)行為,。這樣一來(lái)，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的目的,。例如,，剛剛結(jié)束的兩會(huì)傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；另外,，公積金款門(mén)檻降低,，二套房付比例降低。

這些都是國(guó)家政策對(duì)房產(chǎn)業(yè)實(shí)施的調(diào)控,。

3.1.4居民的收入水平,。

住房對(duì)于人們來(lái)說(shuō)既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品,。在住房的購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題上人們自然會(huì)考慮到房?jī)r(jià)與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房?jī)r(jià)收入比,。房?jī)r(jià)收入比是指一個(gè)地方的房屋總價(jià)與居民家庭收入的比值,，這一指標(biāo)正是用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度,。一般在發(fā)達(dá)的國(guó)家這一比例為6:1,然而在我國(guó)房?jī)r(jià)收入比卻高出這一數(shù)字,。

在我國(guó)的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多,，但是房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍,，居民的購(gòu)房壓力巨大。

居民收入水平的提高,，通常情況下會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升,，但這里所說(shuō)的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒(méi)有更多的投資行為,，那么收入的提高對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不是很明顯,。也就是說(shuō)，一般中等收入者的收入水平增加會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較為突出的作用,。面對(duì)嚴(yán)重的購(gòu)房壓力,，解決方法是國(guó)家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實(shí)施，合理控制房?jī)r(jià)的盲目上漲,。

3.2微觀環(huán)境影響的分析,。

*，不同城市,、不同位置,、不同類(lèi)型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差異,，因此要準(zhǔn)確,、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響,，在實(shí)地查看時(shí)必須把握好這些因素,。就同一城市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響,。

3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量,。

交通條件主要指住房周?chē)煌ǖ谋憷潭龋绻纼r(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車(chē),、電車(chē),、地鐵、輕軌,。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,，城市的規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，越來(lái)越多的人從農(nóng)村涌入城市,，而汽車(chē)作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著,，這些都造成了城市人口越來(lái)越密集，交通狀況越來(lái)越低下,。在這一現(xiàn)象下,，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為也在一定程度上受其影響,，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格上,。

如今，人們買(mǎi)房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件,，健康問(wèn)題也越來(lái)越受到人們的關(guān)注,，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價(jià)格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅,。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō),，因?yàn)樵絹?lái)越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時(shí)都會(huì)把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點(diǎn)基本上屬于大同小異,，所以住房只要距離上沒(méi)有太大的差異,，環(huán)境這一影響因素不會(huì)展現(xiàn)其突出性。

3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備,。

現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活,，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)更多地考慮未來(lái)生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善,。生活設(shè)施完善度的住房在價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生較大的影響,。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場(chǎng),、銀行等,。當(dāng)然，對(duì)于附近有學(xué)?；蚴轻t(yī)院的住宅小區(qū),，樓房的價(jià)格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會(huì)有很明顯的差別,。

3.2.3朝向與樓層,。

現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓房的前期規(guī)劃上都會(huì)考慮到樓房的朝向問(wèn)題,。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問(wèn)題，一般情況向,，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會(huì)在住房的價(jià)格中有所體現(xiàn),。另外一個(gè)與朝向有關(guān)的因素就是景觀,。

考慮到住房周?chē)牡乩憝h(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下,，這一因素在價(jià)格上的表現(xiàn)就不是很突出,，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價(jià)格也會(huì)有很大的不同,。通常情況下,，因景觀的作用東南朝向的住房?jī)r(jià)格相較其他朝向的會(huì)高一些。

3.3多因素分析法的運(yùn)用,。

3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理,。

本次調(diào)查的對(duì)象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面,，調(diào)查的問(wèn)題包括有房屋的所在地,、交易時(shí)間、所在的樓層,、房屋的朝向,、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)查,。旨在了解影響房產(chǎn)價(jià)格的硬性條件,，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。

問(wèn)卷調(diào)查涉及到的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：住房所在的地點(diǎn),、結(jié)構(gòu),、樓層,、朝向、交易時(shí)間,、交易金額,、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）,、交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等,。

數(shù)據(jù)的來(lái)源是通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查的方法而獲得,，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷的方式來(lái)進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過(guò)網(wǎng)上查找的方式確定下來(lái)的,。本次調(diào)查總共發(fā)放150份,，收回108份調(diào)查問(wèn)卷，經(jīng)過(guò)篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù),，如：

住宅所處地點(diǎn)過(guò)于偏僻,、交易時(shí)間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過(guò)整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份,，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,，制作成表格以備供接下來(lái)數(shù)據(jù)分析的使用。

3.3.2數(shù)據(jù)的分析,。

對(duì)于收集來(lái)的數(shù)據(jù),，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理,，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度,。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對(duì)其進(jìn)行數(shù)值化處理,。具體的操作是,，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對(duì)應(yīng)為1,、2,、3;設(shè)施是否有雙氣對(duì)應(yīng)為：有是1、沒(méi)有為0;交通便利程度,、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu),、良、差對(duì)應(yīng)為1,、0,、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對(duì)應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后,，就開(kāi)始對(duì)這些影響因素進(jìn)行分析,，這一過(guò)程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來(lái)實(shí)現(xiàn),。

對(duì)交易額的影響作用較大,，匯率對(duì)其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù),、環(huán)境以及物業(yè)管理都對(duì)價(jià)格有著一定的影響。此外還可以看出,，匯率與購(gòu)入時(shí)間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系,，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。

3.3.3權(quán)重的確定,。

有上述兩個(gè)表中可以看出匯率和購(gòu)入時(shí)間與房產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系較為明顯,，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對(duì)影響修正的過(guò)程中只對(duì)匯率的情況進(jìn)行修正,。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果,，直接采用簡(jiǎn)單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下,，賦予小區(qū)環(huán)境,、物業(yè)管理、朝向,、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù),，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會(huì)直接對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響,。

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