根據(jù)公告，第二批土地共31宗約2873畝，總建筑面積約466萬平方米,，總起價約629億元，計劃于10月12日-13日出讓,。同一時間段,，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的規(guī)則,，三個城市有一個共同點,，就是土拍溢價率天花板設(shè)在15%以下,，成都大多數(shù)地塊在9%-11%。南京在溢價率觸頂之后,，將采取“搖號+預(yù)售條件提高",，對商品住宅預(yù)售條件提高完成住宅部分投資額的50%。

實際上,，據(jù)自然資源部規(guī)定,，當(dāng)?shù)貕K溢價率達(dá)到上限后，可通過3種方式確定競買人,，南京,、杭州選擇了線下?lián)u號。此外,，三個城市在合作開發(fā),、競買資格等方面均有不同程度的嚴(yán)控，但杭州在部分地塊（尤其是競品質(zhì)地塊）起拍價略有下調(diào),。

杭州土拍新規(guī),，相對南京等城市仍有調(diào)控空間。比如南京不僅規(guī)定所有地塊都要競品質(zhì),，而且還規(guī)定拿地6個月內(nèi)不能上市等,。

“每家測算不同，少過去20%現(xiàn)在15%,，比原來多5個點總有的,。"杭州一家房企認(rèn)為，第二次集中供地給開發(fā)商留出了利潤空間,。另一家在杭州集中供地中大舉出手的房企相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露,，還有興趣參與第二次集中供地，但要拼運氣了,。房企們有一個共識,，就是杭州集中供地中，融信143.2億買7幅土地的情況將不會再現(xiàn),，除非開發(fā)商敢于冒險,，又有足夠家底，去拼競品質(zhì)地塊,。

除了一線城市,，目前已官宣調(diào)整第二次集中供地的城市南京、蘇州,、成都,、天津、沈陽,、青島,、濟(jì)南等城市,，這些二三線城市的共同點是：大幅降低拿地成本和門檻。

然而,，近期中報業(yè)績集中發(fā)布期間,，各家房企管理層在業(yè)績會上表達(dá)的觀點很明確，謹(jǐn)慎看待第二次集中供地,。

土拍游戲規(guī)則改變：輪集中供地多半不

杭州第二輪集中供地新規(guī)一出,，業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，相當(dāng)于政府對土地也進(jìn)行了“限價",。查資金來源,、嚴(yán)控馬甲公司參與等等手段多次在土地市場調(diào)控中出現(xiàn)，房企拿地和普通人買房越來越像了,，如今更要通過搖號決定（達(dá)到封頂溢價后）,。

雖然這次土拍新規(guī)降低了溢價率，部分地塊起拍價略有下調(diào),，但房企的利潤依然十分有限。特別是競品質(zhì)地塊,，未來即便起拍價拿地,，也可能面臨虧損的情況。而且現(xiàn)房銷售,，時間成本和風(fēng)險系數(shù)依然很大,；40％的投銷比紅線也擋住了部分房企，這些房企連“上車"的資格都沒有,。

這也表明土拍對房企的資質(zhì)要求越來越高,。但據(jù)2021年中報業(yè)績發(fā)布會釋放的信息來看，不少頭部房企認(rèn)為,，輪集中供地中,，除了一些特別的城市，基本上22城大部分土地地價都有不同程度上漲,。某頭部房企在一場投資者會議上透露公司研究,，*次集中供地土地中，有接近60%是不的,，甚這里面還有比較多可能是虧本的,。這或許就是各地調(diào)整土拍新規(guī)之后呈現(xiàn)出一個降地價的局面的原因。

比如杭州第二次集中供地試點的10宗競品質(zhì)地塊,，雖然有部分地塊下調(diào)了起拍價,，但由于要現(xiàn)房銷售，賬仍然很難算平,。開發(fā)商不怕凈利潤率低（1%都能接受）,，但怕沒有回款,，沒有現(xiàn)金流。降杠桿背景下,，融資成本變得難以承受,。有房企測算后表示，即便零溢價拿下競品質(zhì)地塊,，一樣會面臨虧損,。

實際上，杭州第二次集中供地的調(diào)整力度,，也有些低于業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,。比如，呼聲較高的增加土地供應(yīng)規(guī)模,，并沒有出現(xiàn),；預(yù)想中的起拍價下調(diào)，也沒有大面積出現(xiàn),。進(jìn)入9月以來,，杭州正經(jīng)歷一波紅盤潮，又將出現(xiàn)一批中簽率極低的樓盤,，房企將很快收獲現(xiàn)金流,。此時，杭州等地的第二批集中供地定在國慶后,；間隔一個多月,，房企正好有錢拿地。

起家于浙江諸暨的祥生控股集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪指出,，今年上半年4-6月份有22個重點城市已經(jīng)完成了輪集中供地,，祥生都有積極參與，并且獲取了部分優(yōu)質(zhì)土地,，尤其是在浙江省,。同時面對下半年的政策變化，祥生還會積極研究政策本身以及土地項目本身的合理性,，然后做出相應(yīng)規(guī)劃,。

旭輝董事長林中有一個新發(fā)現(xiàn)：次的集中供地以后，整個行業(yè)的合作緊密度有所加強了,。他因此做了一個決策,，第二批集中供地政策有所優(yōu)化以后，要持續(xù)提升旭輝的并表率,，提高在所有聯(lián)合運營項目當(dāng)中的股權(quán)比例,，未來3年或者4年左右，林中希望把旭輝的并表比和權(quán)益比提升到70%左右。

土地投資多元化：房企拍地低預(yù)期

此前在輪集中供地中,，不少頭部房企鮮少拿地,，面對第二輪集中供地，它們同樣堅持自己的拿地節(jié)奏,。比如世茂,。就在8月30日的中報業(yè)績會上，世茂控股董事局副主席,、總裁許世壇表示,，22城外世茂也拿了不少地。

據(jù)透露,，通過合作拿地,，世茂2021年上半年總共拿了超過200億權(quán)益的土地，就在7,、8月土地價格有所回調(diào),，世茂追加了100億的投資。換言之,，2021年以來,，世茂土地投資在300億左右。

萬科對土地市場的預(yù)判一向走在,。萬科總裁祝九勝指出,，土地市場的供應(yīng)端確實呈現(xiàn)一些多元化的特征，比如說各種渠道都有,，先雙集中是一種新的方式，然后大家可能也注意到項目層面并購也是一種方式,。

一個事實是,，過去三年，萬科在項目層面的收并購已占整個開發(fā)業(yè)務(wù)投資額近40%,。

越來越多頭部房企投資在拿地方式上鉆研,，世茂則走出了一條特色路徑。許世壇認(rèn)為,，現(xiàn)在的調(diào)控不鼓勵炒作,，不鼓勵非理性；比較鼓勵自主,，比較鼓勵謹(jǐn)慎型的投資,。“當(dāng)然第二輪供地已經(jīng)限制了溢價率,，但是也有一些新的管理辦法我們都在積極研究,，如果下半年看到有好的機(jī)會，因為我們的現(xiàn)金還是可以的，也是可以謹(jǐn)慎投資,，但是肯定不可能去拍一些貴的地,。"許世壇透露。

縱觀,，今年上半年土地的成交面積同比下降了11%,，量縮價漲，房企的利潤空間被壓縮,。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過梳理中報數(shù)據(jù)獲悉,，從房企上半年的投資表現(xiàn)來看，不少房企積極開辟多元化的拿地模式,。

比如金科2021年中報披露,，上半年從公開市場招拍掛獲取項目的占比也下降43%，通過“地產(chǎn)+商業(yè)"“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)"收并購,、一二級聯(lián)動等方式,，獲取項目的占比大幅提升57%。

值得關(guān)注的是,，即便是對于集中供地的城市依賴性并不是特別高的中梁地產(chǎn),，也在輪集中供地中的成都、蘇州等地出手好幾幅地塊,。中梁財務(wù)官游思嘉透露,，一般在集中供地城市的項目，因為限價,，中梁不一定會做并表,，但其表示，未來會觀察現(xiàn)在的政策的一些進(jìn)展,，符合預(yù)期就出手,。

綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出，第二次集中供地的規(guī)則調(diào)整,，表明壓力已經(jīng)在不同層級上傳遞：從金融機(jī)構(gòu)到房企,，從房企到地方政府。消費者的預(yù)期也在改變,，從房地產(chǎn)行業(yè)本身層面上來講,，其實從整個經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，對醫(yī)療,、教育,、資本在大面積的動作的整治過程當(dāng)中，使得整個社會購買力正在發(fā)生大幅變化,。他認(rèn)為,，整體的調(diào)控思路到底是不是會進(jìn)一步的深化,，還是隨著很多企業(yè)出現(xiàn)了承兌的危機(jī)之后會有所緩和？目前還有待觀察,，給行業(yè)也出了一個很好的題目,，所以今年下半年的整體投資，綠地香港不為完成計劃而完成,，而是要根據(jù)市場的調(diào)整狀況,，選擇合適的投資機(jī)會。

作為中小房企企業(yè)主,，三盛控股董事會主席林榮濱也認(rèn)為,，集中供地目的是為了把地價限下來，但是從次供地的情況來看效果不太好,，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵,；現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化，更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間,，這個對房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事,。據(jù)其透露，三盛地產(chǎn)投資拿地遵循“4-3-3"的投資邏輯,，即40%是勾地,，30%是收并購，30%招拍掛的投資方向,，包括今年上半年有85萬平方米基本上都是通過勾地的模式達(dá)成,。