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房價市場迎拐點,？
閱讀：708 發(fā)布時間：2016-8-3研究房地產(chǎn)市場，zui難的問題是市場需求,。過去兩年，易居研究院有一個專題研究：“現(xiàn)貨35城房地產(chǎn)短周期投資風險識別系統(tǒng)”,，針對35個大中城市的年度市場風險與機遇做系統(tǒng)性跟蹤研究,。其中包括需求面的研究。
結合我院的報告數(shù)據(jù),，老楊做一個系統(tǒng)性的分析與解讀,，分為幾個系列吧，每次簡短的講一點,，講多了大家也沒耐心讀,。對不？今年講第二段,。
住宅需求,，主要與人口規(guī)模和結構有關，人口總量的變化,，是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素,。本文聊下35城人口中外來人口的規(guī)模與比例。
外來人口的規(guī)模和變化,，反映兩個事實,。其一,，反映城市對外的吸引力，在就業(yè)和生活方面有競爭力的城市,，當然樓市也有較大潛力,。
其二，反映住宅需求潛力,。外來人口中,，一部分人需要買房，另一部分人需要租房,，二者皆能增加住宅需求,。
2014年，35個城市外來人口（常住人口-戶籍人口）規(guī)模排名,，400萬以上的,，包括上海、北京,、深圳,、天津、廣州,，人口分別為996.4,、818.2、745.7,、500.2,、465.6萬，這五市屬于*陣營,，是現(xiàn)貨競爭力,、zui有潛力的五大都市。從長期意義上講,，在這五個城市,，可以放心買房。
2014年35城外來人口數(shù)量
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數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局、易居研究院
第二陣營,，外來人口200萬左右,，包括成都、武漢,、寧波,、鄭州、廈門,、南京,、杭州等七個城市,。要想在中長期投資房產(chǎn)，如果在一線城市沒有房票,，那么可以重點考慮這七個城市,。
由于35城中沒有包括蘇州，蘇州2014年常住人口1059萬人,，其中外來人口398萬人,，屬于第二陣營的*。
如果考慮東莞則更多,，,2014年東莞常住人口達834萬人,，其中外來人口643萬人，位居*四,，不過外來人口多屬第二產(chǎn)業(yè)的打工者,，另外按東莞城市的綜合實力，仍宜歸為三線城市,。
排名靠的城市,，重慶倒數(shù)*，人口流出近400萬,，主因是重慶相當于一個省,，農(nóng)業(yè)人口多,，去東部打工的比較多,，而重慶的主城區(qū)的外來人口仍為正增長。
另外,，蘭州,、南寧也出現(xiàn)常住人口比戶籍人口少，農(nóng)民和市民外出打工數(shù)量,，超過外地人進入數(shù)量,。長期來看，不利于樓市,。自住可以買房,，投資需求趁早斷了想頭。
從2014年35城外來人口占常住人口的比重看,，35城的平均占比約為17.1%,。
深圳（69.2%）排名*，*,！深圳真是一座之城,，同時也是活力之城，但深圳這波房價上漲太兇了,，在房東們財富暴增的同時,，對年輕人的生存形成了巨大的擠壓,。
廈門（46.6%）、上海（41.1%）,、北京（38.0%）,、廣州（35.6%）和天津（33.0%），這五個城市,，競爭力非常強,。尤其是廈門，作為二線城市,，卻如此之強,，從而也為近幾年廈門房價持續(xù)強勢，找到一個重要支撐因素,！
2014年35城外來人口占常住人口比重
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?？冢?4.9%）,、烏魯木齊（24.4%）、呼和浩特（21.5%）這三個城市,，排名也略靠前,，但情況有些特殊，?？谑锹糜纬鞘?，烏市與呼市是地廣人稀地區(qū)的省會城市，戶籍人口較少,，周邊人口集聚,。對樓市難以構成顯著利好。
南京（21%）,、武漢（20%）,、杭州、鄭州,，高于35城均值,，屬于偏強城市。比上述三者要有利,。
排名靠后的城市,，重慶、蘭州,、南寧,、南昌、石家莊,、長春,，此六個城市比較弱,。由此也可找出一條理由：南昌樓市近幾年偏弱，但近鄰的合肥,、武漢卻很強,。