土地面積測算中的問題

日常工作中，土地管理各專業(yè)都要涉及土地面積,。不同專業(yè)對土地面積精度有不同的要求。目前,，國家還沒有一部內(nèi)容全面,、完整，能夠滿足各種精度要求的土地面積測算技術(shù)規(guī)范,。這既不利于保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益,，也不利于土地管理水平的提高。

目前土地面積主要有以下幾個問題：
1,、土地面積測算沒有系統(tǒng)規(guī)程,。土地面積計算依據(jù)的基礎(chǔ)資料有：航空遙感資料,、地形圖、實測坐標(biāo),、實量邊長等,。土地面積測算方法有：按實測坐標(biāo)用解析法計算；按實量邊長用幾何圖形法計算,；從圖上量取所需的元素用坐標(biāo)解析法或幾何圖形法計算,；用測畝儀、方格網(wǎng)或網(wǎng)點板,、掃描儀直接在圖上量算,。或者用面積測量儀直接對土地面積進進行量算,。依據(jù)的基礎(chǔ)資料和測算方法不同,，獲取的土地面積精度不同。土地管理工作中,，各種需求的土地面積,，究竟依據(jù)什么基礎(chǔ)資料、用什么方法測算才科學(xué)合理,，各種測算方法有什么精度要求,？目前，尚沒有明確系統(tǒng)的規(guī)定,。
2,、現(xiàn)有規(guī)程不能滿足高精度土地面積測量的需要。目前,，測算土地面積,，對城鎮(zhèn)建成區(qū)主要依據(jù)原國家土地管理局1989年制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》；對新增建設(shè)用地主要依據(jù)國土資源部1996年制定的《建設(shè)項目用地勘測定界技術(shù)規(guī)程（試行）》,。兩個規(guī)程存在以下問題：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》允許用全解析法,、部分解析法、以地形圖圖解法等測定界址點坐標(biāo)或界址邊長,。獲取界址點坐標(biāo)或界址邊長的方法不同,，獲得的土地面積精度也不同。部分解析法,、圖解法獲得的土地面積精度低,，不能*用于資產(chǎn)計算。因宗地大小,、形狀不同,，界址點布設(shè)方式、觀測精度的不同,，用實測坐標(biāo)計算的同一宗地的土地面積精度也不同,。（2）界址點的點位精度不均衡,。《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定,，實測界址點相對附近圖根點的點位中誤差,，對城鎮(zhèn)街坊外圍及街坊內(nèi)部明顯的界址點為±5cm；對城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界址點為±7.5cm,。普遍而言,，在城鎮(zhèn)舊城區(qū)的界址點點位精度偏低，而這些地區(qū)土地基準(zhǔn)地價較高,，土地出讓對土地面積精度要求也高,。（3）對觀測點的間距沒有規(guī)定。觀測點的間距對土地面積精度影響很大《,。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》只要求在權(quán)屬界址線的變化點設(shè)觀測點,，遇到大宗地或狹長形宗地，實測的土地面積精度自然偏低,?！督ㄔO(shè)項目用地勘測定界技術(shù)規(guī)程（試行）》要求相鄰界址點的間距不超過150m，這也只能基本滿足征用,、劃撥,、使用等用地對土地面積測量的精度要求；對土地面積精度要求比較高的土地出讓,、轉(zhuǎn)讓,、拍賣等，就難以滿足了,。（4）沒有檢核條件,。兩個規(guī)程都只要求用極坐標(biāo)法一次觀測的界址點坐標(biāo)計算土地面積，測量粗差很難發(fā)現(xiàn),。對土地面積精度更沒有明確要求,，既沒有相對值允許范圍，也沒有值允許范圍,。
3,、各地土地出讓用低精度土地面積。20世紀(jì)90年代初期,，各地的土地登記面積大部分是用部分解析法,、圖解法、求積儀法或方格網(wǎng)法求算的,。用這些方法求得的土地面積精度低，有部分還存在粗差,。但各地在土地出讓,、拍賣中仍在使用這些土地登記發(fā)證面積,，給國家和土地使用者帶來了損失。