土地面積測(cè)算中的問題

日常工作中,，土地管理各專業(yè)都要涉及土地面積。不同專業(yè)對(duì)土地面積精度有不同的要求,。目前，國(guó)家還沒有一部?jī)?nèi)容全面,、完整,，能夠滿足各種精度要求的土地面積測(cè)算技術(shù)規(guī)范,。這既不利于保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益,，也不利于土地管理水平的提高,。

目前土地面積主要有以下幾個(gè)問題：
1,、土地面積測(cè)算沒有系統(tǒng)規(guī)程,。土地面積計(jì)算依據(jù)的基礎(chǔ)資料有：航空遙感資料,、地形圖,、實(shí)測(cè)坐標(biāo)、實(shí)量邊長(zhǎng)等,。土地面積測(cè)算方法有：按實(shí)測(cè)坐標(biāo)用解析法計(jì)算,；按實(shí)量邊長(zhǎng)用幾何圖形法計(jì)算,；從圖上量取所需的元素用坐標(biāo)解析法或幾何圖形法計(jì)算,；用測(cè)畝儀,、方格網(wǎng)或網(wǎng)點(diǎn)板、掃描儀直接在圖上量算,?；蛘哂?span lang="EN-US">面積測(cè)量?jī)x直接對(duì)土地面積進(jìn)進(jìn)行量算,。依據(jù)的基礎(chǔ)資料和測(cè)算方法不同,，獲取的土地面積精度不同,。土地管理工作中,，各種需求的土地面積,，究竟依據(jù)什么基礎(chǔ)資料、用什么方法測(cè)算才科學(xué)合理,，各種測(cè)算方法有什么精度要求,？目前，尚沒有明確系統(tǒng)的規(guī)定,。
2,、現(xiàn)有規(guī)程不能滿足高精度土地面積測(cè)量的需要。目前,，測(cè)算土地面積，對(duì)城鎮(zhèn)建成區(qū)主要依據(jù)原國(guó)家土地管理局1989年制定的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》；對(duì)新增建設(shè)用地主要依據(jù)國(guó)土資源部1996年制定的《建設(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界技術(shù)規(guī)程（試行）》,。兩個(gè)規(guī)程存在以下問題：（1）城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》允許用全解析法,、部分解析法,、以地形圖圖解法等測(cè)定界址點(diǎn)坐標(biāo)或界址邊長(zhǎng),。獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)或界址邊長(zhǎng)的方法不同,，獲得的土地面積精度也不同。部分解析法,、圖解法獲得的土地面積精度低，不能*用于資產(chǎn)計(jì)算,。因宗地大小,、形狀不同,，界址點(diǎn)布設(shè)方式,、觀測(cè)精度的不同,，用實(shí)測(cè)坐標(biāo)計(jì)算的同一宗地的土地面積精度也不同,。（2）界址點(diǎn)的點(diǎn)位精度不均衡,。《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定,，實(shí)測(cè)界址點(diǎn)相對(duì)附近圖根點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差,，對(duì)城鎮(zhèn)街坊外圍及街坊內(nèi)部明顯的界址點(diǎn)為±5cm,；對(duì)城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界址點(diǎn)為±7.5cm,。普遍而言,，在城鎮(zhèn)舊城區(qū)的界址點(diǎn)點(diǎn)位精度偏低,，而這些地區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)較高，土地出讓對(duì)土地面積精度要求也高,。（3）對(duì)觀測(cè)點(diǎn)的間距沒有規(guī)定,。觀測(cè)點(diǎn)的間距對(duì)土地面積精度影響很大《。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》只要求在權(quán)屬界址線的變化點(diǎn)設(shè)觀測(cè)點(diǎn),，遇到大宗地或狹長(zhǎng)形宗地,，實(shí)測(cè)的土地面積精度自然偏低?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目用地勘測(cè)定界技術(shù)規(guī)程（試行）》要求相鄰界址點(diǎn)的間距不超過150m,，這也只能基本滿足征用、劃撥,、使用等用地對(duì)土地面積測(cè)量的精度要求,；對(duì)土地面積精度要求比較高的土地出讓、轉(zhuǎn)讓,、拍賣等,，就難以滿足了。（4）沒有檢核條件,。兩個(gè)規(guī)程都只要求用極坐標(biāo)法一次觀測(cè)的界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算土地面積,，測(cè)量粗差很難發(fā)現(xiàn)。對(duì)土地面積精度更沒有明確要求，既沒有相對(duì)值允許范圍,，也沒有值允許范圍,。
3、各地土地出讓用低精度土地面積,。20世紀(jì)90年代初期,，各地的土地登記面積大部分是用部分解析法、圖解法,、求積儀法或方格網(wǎng)法求算的,。用這些方法求得的土地面積精度低，有部分還存在粗差,。但各地在土地出讓,、拍賣中仍在使用這些土地登記發(fā)證面積，給國(guó)家和土地使用者帶來了損失,。